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最高法院|房地一體抵押裁判規則 12 條

2017-01-23  執著者2

北京赛车pk10开奖结下载:最高法院|房地一體抵押裁判規則 12 條

2017年1月23日 11:20 閱讀 14 新浪博客

pk10官网开奖结果查询 www.oivyya.tw 規則摘要

01 . 包含無權處分房屋的土地使用權抵押合同,應無效

土地使用權抵押合同約定將抵押人不享有所有權的地上建筑物一并抵押的,合同無效,抵押人應負過錯賠償責任。

02 . 房產拍賣后,第三人無權以所持土地證分割拍賣款

抵押房屋的土地使用權證由第三人持有的,第三人無權就該抵押房地產一并拍賣的價款主張土地部分價值的返還。

03 . 以國有劃撥土地使用權上的房屋單獨設定抵押無效

僅就國有劃撥土地使用權的房屋設定抵押并辦理登記,而未辦理劃撥土地批準或登記手續的,應認定該抵押無效。

04 . 房產轉讓登記無效,不影響該不動產上抵押權效力

物權登記原因行為解除,不影響設立在該不動產上抵押權效力。抵押權人在抵押設立時系善意的,構成善意取得。

05 . 地上附著物因土地使用權辦理抵押登記而一并抵押

與土地使用權一并設定為抵押物的地上附著物,因土地使用權辦理了抵押登記,附著物應依法隨之一并抵押生效。

06 . 土地使用權抵押未提供地上物產權證明,并非無效

抵押房產屬抵押人所有,不存在損害他人利益問題,抵押人雖未提供地上物產權證明,亦不能以此否定抵押成立。

07 . 國有劃撥土地上房屋抵押,并不導致抵押合同無效

以劃撥方式取得的國有土地使用權之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續,就應認定該抵押合同有效。

08 . 以國有劃撥土地上在建房屋單獨設定的抵押權有效

抵押合同僅就在建工程建筑物設定抵押,未對建筑范圍內土地一并抵押,該單獨抵押并不必然導致抵押合同無效。

09 . 以自有房產單獨抵押,無需辦土地使用權抵押登記

當事人以自有房產抵押并辦登記,并未將該房產所附著的、以劃撥取得的國有土地使用權一并抵押的,應為有效。

10 . 辦理土地使用權抵押登記,效力及于土地上建筑物

在土地使用權上“存有地上建筑物”情形下,以地上房產辦理抵押,抵押權人對抵押土地及房屋享有優先受償權。

11 . 房屋產權人將占用他人名下土地一并抵押登記有效

抵押人以自己房產抵押,同時一并將該房屋占用范圍內的他人名下土地使用權抵押,并辦理抵押登記,抵押有效。

12 . 以無償劃撥土地上的房屋抵押未辦登記的部分無效

設定抵押的房屋所占劃撥土地使用權未繳納土地補償費或出讓金,且未經批準登記,土地使用權抵押部分應無效。

規則詳解

01 . 包含無權處分房屋的土地使用權抵押合同,應無效

——土地使用權抵押合同約定將抵押人不享有所有權的地上建筑物一并抵押的,合同無效,抵押人應負過錯賠償責任。

標簽:抵押|房地一體|抵押無效|無權處分

案情簡介:2003年,糧油公司向銀行借款2560萬元,由冷庫以名下國有土地使用權提供抵押擔保?!兜盅漢賢分性級ǖ盅何錈莆巴戀?、房產”,同年冷庫向市國土資源和房屋管理局報送《關于同意繼續用土地及地面建筑物進行貸款抵押的函》并獲批復同意。但該劃撥土地上在2001年即有職工住宅樓,并為46戶頒發了產權證。一審以抵押土地使用權存在爭議,違反了《擔保法》第37條第1款第4項關于“所有權、使用權不明或者有爭議的財產不得抵押”的規定判決抵押合同無效。二審爭議焦點之一:土地使用權登記在冷庫名下,權屬并不存在爭議,抵押合同是否有效? 

法院認為:根據《城市房地產管理法》第31條、建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條、土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第11條規定,“地隨房走,房隨地走“的權利合一原則是我國房地產權屬的一貫原則。房產轉讓人負有將所售房屋占用范圍內的土地使用權移轉給受讓人的義務,受讓人享有要求將所購房屋占用范圍內土地使用權移轉給自己的權利。在土地使用權變更登記完成之前,轉讓人為登記的名義權利人,但受讓人為實質權利人,可以請求將土地使用權變更至自己名下。案涉《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產”,冷庫2003年向市國土資源和房屋管理局報送的函證明雖然抵押登記只針對國有土地使用權,但應視為當事人約定土地使用權與地面建筑物所有權一并抵押。因地上建筑物中職工住宅樓的所有權已經移轉給購房職工所有,冷庫并無權利處分,且未經地上建筑物所有權人即購房職工追認。案涉土地使用權證書中已標明該宗土地上存有地上建筑物,并標明為冷庫的福利區,地上建筑物中職工住宅樓所有權已經登記移轉至購房職工名下,而原債權銀行卻未查明地上建筑物實際權屬即接受抵押,也存在過錯,職工住宅樓雖未占用全部該宗土地,但于該土地使用權上設定的抵押權無效及于該宗土地全部,故抵押合同無效,依據該合同設立的抵押權也相應無效。雖然銀行對造成上述國有土地使用權抵押無效的后果存在過錯,但冷庫的無權處分行為亦是導致抵押無效的主要原因,故冷庫應對糧油公司不能清償的部分承擔1/2的賠償責任。

實務要點:“地隨房走,房隨地走”的權利合一原則是我國房地產權屬的一貫原則。土地使用權上設定的抵押權無效及于該宗土地全部。土地使用權抵押合同約定將抵押人不享有所有權的地上建筑物一并抵押給抵押權人,導致抵押合同無效的,抵押人應對不能清償的債務承擔不超過二分之一的賠償責任。

案例索引:最高人民法院(2007)民二終字第222號“某資產公司訴某糧油公司等借款擔保合同糾紛案”,見《中國信達資產管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫、陜西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛案》(審判長金劍鋒,代理審判員殷媛、潘勇鋒),載《最高人民法院公報·裁判文書選登》(2009:426);另見《地上建筑物所有權轉移后占用范圍內土地使用權單獨抵押的效力問題——中國信達資產管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫、陜西省糧油食品出口公司借款擔保合同糾紛上訴案》(潘勇鋒,最高院民二庭),載《民商事審判指導·案例分析》(200901/17:221);另載《最高人民法院商事審判裁判規范與案例指導·案例指導》(2010:224);另見《房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押》,載《最高人民法院商事審判指導案例·借款擔保卷(下)》(2011:506)。

02 . 房產拍賣后,第三人無權以所持土地證分割拍賣款

——抵押房屋的土地使用權證由第三人持有的,第三人無權就該抵押房地產一并拍賣的價款主張土地部分價值的返還。

標簽:抵押|房地一體|拍賣|拍賣款|執行

案情簡介:1999年,實業公司借張某名向開發公司購房,開發公司開具了名為張某的購房發票,房管局辦理了房產證,因張某未繳納稅款,故未發放。同年,實業公司向銀行貸款7000萬余元,張某以名下房產提供抵押擔保并辦理了登記,但土地使用權證一直由開發公司持有。此案經多次仲裁、訴訟、再審,2008年,生效判決認定購房合同無效,房產抵押有效。銀行據此申請拍賣抵押房產。此時:抵押房產連土地使用權已升值至1.9億元,銀行原7000萬余元貸款利息已有1.48億元??⒐疽云湎島戲ㄍ戀厥褂萌ㄈ?,應享有拍賣款中的土地使用權價值。

法院認為:開發公司雖持有土地使用權證,但其給實業公司開具了客戶名為張某的購房發票,房管局出具了房產登記收件收據,辦理了抵押登記,并填制了房產證,只是因未繳納稅費而未核發。生效判決已認定房產所有權已轉移給張某,同時認定房產抵押有效。根據“房地一體”原則,房產占用范圍內的土地使用權亦一并轉讓并設定抵押??⒐境鐘型戀厥褂萌ㄖ?,更多的屬于管理層面問題。房地產登記機關未對土地使用權證進行相關處理,致使開發公司仍持有土地使用權證書,但本案土地權益實際上已隨房屋出售而轉移。在拍賣款不足清償銀行債權的情況下,開發公司以其屬于本案爭議土地合法使用權人,該土地使用權并非抵押物為由,請求返還拍賣款中土地使用權價值的請求不成立。

實務要點:根據“房地一體”原則,房產占用范圍內的土地使用權亦一并轉讓并設定抵押。抵押房屋的土地使用權證由第三人持有的,第三人無權就抵押房地產一并拍賣的價款主張土地使用權部分價值的返還。

案例索引:最高人民法院(2011)執監字第82號“中國農業銀行昆明市官渡區支行與云南策裕集團有限公司、昆明富亨房地產開發經營公司執行申訴案”,見《“房地一體”在抵押權實現過程中的適用——昆明富亨房地產開發經營公司執行申訴案評析》(喬宇,最高院執行局),載《執行工作指導·案例分析》(201201/41:67);另見最高人民法院(2003)民一監字第369號“某銀行與某實業公司等借款擔保合同糾紛案”,見《中國農業銀行昆明市官渡區支行與昆明策裕集團有限公司等借款擔保合同糾紛再審案——對遺漏了應當參加訴訟的當事人的認定和處理》(董華,最高人民法院),載《審判監督指導·案例評析》(200602/20:83);另見“合同糾紛案件勝訴后判決無法執行,原告又向第三人提出侵權訴訟的,是否屬于重復訴訟”,見《新型疑難民商事案件受理問題(下)》(阿依古麗、王勝全、李偉、劉小飛,最高院立案庭),載《立案工作指導·案件受理》(200602/13:67)。

03 . 以國有劃撥土地使用權上的房屋單獨設定抵押無效

——僅就國有劃撥土地使用權的房屋設定抵押并辦理登記,而未辦理劃撥土地批準或登記手續的,應認定該抵押無效。

標簽:抵押|房地一體|國有劃撥土地使用權|房屋抵押|登記和審批

案情簡介:2003年,大學向銀行貸款2500萬元,實業公司以國有劃撥土地使用權上的房屋設定抵押并在房管所辦理了登記,但未就劃撥土地使用權抵押辦理審批和登記手續。

法院認為:地上建筑物與其占用范圍內的土地客觀上不可分離,就房地產抵押情形而言,不能拋開土地使用權狀況而單純考慮僅就房屋設定抵押是否有效的問題。最高人民法院《關于轉發國土資源部〈關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知〉的通知》(〔2004〕11號)規定:“在《通知》發布之日起,人民法院尚未審結的涉及國有劃撥土地使用權抵押經過有審批權限的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續的案件,不以國有劃撥土地使用權抵押未經批準而認定抵押無效?!鄙鮮齬娑ㄋ浣ν戀氐盅旱囊笥傘芭肌狽趴砦暗羌恰?,但并非既無需批準也無需登記。本案中,房屋抵押部分雖進行了登記,但對于該房屋占用的國有劃撥土地既未辦理批準手續亦未進行抵押登記,且本案一審訴訟期間,當事人亦未補辦土地抵押的批準或登記手續。故本案抵押因土地部分未得到批準亦未進行登記而應認定無效。此情形下,如認定抵押有效,將使土地行政管理部門對國有劃撥土地的管理失控,導致《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規定的立法意圖不能實現的結果。對于本案抵押無效,實業公司與銀行均有過錯,判決實業公司在大學所負債務不能清償部分的二分之一范圍內對銀行承擔賠償責任。

實務要點:僅就國有劃撥土地使用權上的房屋設定抵押并辦理登記,而未辦理劃撥土地使用權批準或登記手續的,應認定該房屋抵押無效,抵押人應在債務人不能清償部分的二分之一范圍內承擔責任。

案例索引:最高人民法院判決“某銀行與某大學等抵押借款合同糾紛案”,見《單獨就國有劃撥土地上的房屋設立抵押的效力認定和責任承擔問題——中國建設銀行股份有限公司濟南經七路支行與濟南長城大廈有限公司、山東聯合大學抵押借款合同糾紛抗訴案》(郭魏,最高院審監庭),載《審判監督指導·案例評析》(201004/34:205)。

04 . 房產轉讓登記無效,不影響該不動產上抵押權效力

——物權登記原因行為解除,不影響設立在該不動產上抵押權效力。抵押權人在抵押設立時系善意的,構成善意取得。

標簽:抵押|房地一體|善意取得|房產轉讓登記被撤銷

案情簡介:2000年,實業公司在房管局辦理了商鋪的登記手續。2003年,銀行貸款2000萬元給實業公司,實業公司以名下商鋪抵押并辦理了抵押登記。隨即,銀行與擔保公司、庾某分別簽訂保證合同,由保證人對上述貸款承擔連帶清償責任。2006年,在生效民事判決確認預售合同無效基礎上,生效行政判決確認2000年房管局辦理的商鋪登記在實業公司名下的轉讓登記無效。在銀行起訴追索債權時,擔保公司、庾某以受銀行欺詐提供保證為由,主張應免除其擔保責任。

法院認為:實業公司將名下案涉商鋪向銀行設定抵押,并在房管局辦理了抵押登記手續。銀行基于公示公信原則,有理由相信國家房管部門登記簿上記載的物權狀態為真實權利狀態,已盡合理的審查和注意義務,并無主觀過錯且為善意。參照《物權法》第106條關于善意取得他物權的規定,以及《最高人民法院關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第47條關于“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效”的規定,本案所涉抵押權符合《物權法》關于善意取得他物權的規定,且不違反法律法規的禁止性規定,應認定合法有效。生效判決解除房地產預售契約,對于不動產的所有權登記而言,物權登記的原因行為被解除,不能因此影響設立在該房產上抵押權的效力。生效行政判決認定房管局的轉讓登記行為無效,也不能因此否定設立在該房產上他項權的效力,且行政判決亦未否定房管局就該抵押物辦理的抵押登記行為的效力。故銀行對本案抵押物轉讓登記時存在的瑕疵沒有過錯,且其依約履行了發放貸款的義務,抵押登記機關亦按正當程序為該抵押物辦理了抵押登記并予以公示。銀行對本案抵押物所享有的抵押權,符合相關法律規定,其法律效力應予確認。本案中不存在銀行、實業公司虛構“抵押登記”的事實,在既有實業公司以其抵押物設定的抵押擔保,又有擔保公司、庾某提供的連帶責任保證情況下,判決實業公司償還銀行借款本息,銀行對實業公司提供的抵押物享有優先受償權,擔保公司、庾某在抵押物不足清償范圍內對主債務承擔連帶清償責任。

實務要點:對于不動產的所有權登記而言,物權登記的原因行為被解除,不能因此影響設立在該不動產上抵押權的效力。抵押權人在抵押設立時系善意,支付合理對價并辦理抵押登記的,應認定抵押權符合法定要件,構成善意取得。

案例索引:最高人民法院(2010)民二終字第57號“某銀行與某擔保公司等借款合同糾紛案”,見《抵押權善意取得及保證合同效力的認定——廣東發展銀行股份有限公司佛山分行與東莞市恒順融資擔保有限公司、東莞市恒生實業有限公司、庾志堅借款合同糾紛再審案》(高燕竹,最高院民二庭),載《商事審判指導·商事審判案例分析》(201101/25:197);另見《債權人的行為符合善意取得物權的法定條件,其對本案抵押物依法享有抵押權》,載《最高人民法院商事審判指導案例·第五卷(上)》(2011:395)。

05 . 地上附著物因土地使用權辦理抵押登記而一并抵押

——與土地使用權一并設定為抵押物的地上附著物,因土地使用權辦理了抵押登記,附著物應依法隨之一并抵押生效。

標簽:抵押|房地一體|房隨地走|未辦登記

案情簡介:2003年,農業公司向銀行借款2110萬元,并以國有土地使用權、辦公樓、冷庫、車間、車輛、供電設備提供抵押擔保,《抵押合同》特別約定“抵押人辦妥抵押登記手續”為生效要件。但農業公司僅辦理了國有土地使用權的抵押登記。

法院認為:雖然當事人雙方在案涉抵押合同中特別約定了“抵押人辦妥抵押登記手續”為合同生效要件之一,而農業公司僅對其享有的土地使用權辦理了抵押登記,對抵押合同設定的其他抵押財產均未辦理抵押登記,但鑒于設定抵押物的辦公樓、冷庫、車間等不動產均為地上附著物,與已辦理抵押登記的土地使用權項下的土地有著不可分性。根據《城市房地產管理法》第31條關于“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條關于“土地使用權抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之抵押”、《擔保法》第36條第2款關于“以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的,應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押”之規定精神,與土地使用權一并設定為抵押物的地上附著物辦公樓、冷庫、車間等,因土地使用權辦理了抵押登記而隨之一并抵押。而以車輛、供電設備等動產設定為抵押物的,因未辦理抵押登記,抵押不生效。抵押人農業公司應對此承擔締約過失責任。

實務要點:根據《城市房地產管理法》第31條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條、《擔保法》第36條之規定精神,與土地使用權一并設定為抵押物的地上附著物,因土地使用權辦理了抵押登記而隨之一并抵押生效。

案例索引:最高人民法院判決“某資產公司與某城建集團等借款合同糾紛案”,見《抵押權人對抵押物的代位物優先受償權之行使及拆遷部門民事責任之免除——上訴人中國信達資產管理公司哈爾濱辦事處與被上訴人哈爾濱城市建設投資集團有限公司、黑龍江雅美食品加工有限公司、原審被告哈爾濱大地農業有限公司借款合同糾紛上訴案件》(葉小青,最高院民二庭;隋汶兵,某證券公司經理),載《民商事審判指導·民商審判案例分析》(200902/18:129)。

06 . 土地使用權抵押未提供地上物產權證明,并非無效

——抵押房產屬抵押人所有,不存在損害他人利益問題,抵押人雖未提供地上物產權證明,亦不能以此否定抵押成立。

標簽:抵押|房地一體|土地使用權抵押|地上建筑物、附著物權屬證明

案情簡介:1996年,奶牛場以名下土地使用權為工貿公司向信用社貸款提供抵押擔保,但并未向辦理抵押登記的房地產交易管理中心提供地上房產的產權證明。

法院認為:《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第6條及《房地產管理法》第48條均規定,土地使用權抵押應具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明。法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明,是因為土地使用權的抵押,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押,現實中往往存在土地使用權屬與地上建筑物、其他附著物權屬不一致的情況,為避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押,損害第三人利益,故法律要求抵押人以土地使用權抵押時,須提供地上建筑物產權證明。故本案中奶牛場用以抵押的土地使用權的地上建筑物雖未辦理產權證,但房產確屬于該場所有,不存在損害他人利益問題,且房地產交易管理中心對該場土地使用權評估時,評估價中不計房價,亦未對其房產予以抵押,故奶牛場在抵押手續的辦理上雖不符合規定,但房地產交易管理中心已予以認可,并已進行登記,不能以此為由否定抵押成立。

實務要點:法律要求抵押人具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明,是為了避免抵押人將他人所有的地上物一并抵押,損害第三人利益。如用于抵押的土地使用權上的房產確屬于抵押人所有,不存在損害他人利益問題,抵押人雖未提供地上物產權證明,亦不能以此為由否定抵押成立。

案例索引:最高人民法院2008年10月13日判決“某信用社與奶牛場抵押借款合同糾紛再審案”,見《關于西安市第三奶牛場與咸陽市中陸城市信用社、西安新業工貿有限責任公司抵押借款合同糾紛一案的請示與答復——對于不規范的抵押行為,應如何正確判定其效力》(劉國華),載《審判監督指導與研究·請示與答復》(200201/5:83);另見《經濟糾紛中涉及經濟犯罪嫌疑的司法審查處理——咸陽市中陸城市信用社處置領導小組清算組與西安新業工貿有限責任公司、西安市第三奶牛場抵押借款合同糾紛申請再審案》(梁曙明,最高院立案庭),載《立案工作指導·申訴與申請再審疑案評析》(200901/20:81)。

07 . 國有劃撥土地上房屋抵押,并不導致抵押合同無效

——以劃撥方式取得的國有土地使用權之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續,就應認定該抵押合同有效。

標簽:抵押|房地一體|破產|房地產抵押|單獨抵押

案情簡介:2002年,投資公司向銀行貸款1700萬余元,毛紡集團以其國有劃撥土地上的房產抵押并辦理了抵押登記。單獨抵押的合同效力成為爭議焦點。

法院認為:我國《擔保法》第36條第1款規定,以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占有范圍內的國有土地使用權同時抵押。依該規定及房地產交易中心“房隨地走、地隨房走”,即房地產主體一致的原則,本案雙方當事人應對毛紡集團提供抵押的房產及其占用范圍內的土地使用權一并抵押,但雙方僅對房產單獨抵押的行為并不必然導致本案房產抵押合同無效的法律后果。對于劃撥土地使用權上的房產抵押,法律并無禁止性規定,如因劃撥土地使用權未履行抵押審批手續并辦理抵押登記,進而否定房產抵押合同的效力,則與房產抵押合同訂立的根本目的相悖。最高人民法院《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》有其明確的適用范圍,與本案情形并不相同,故不適用于本案。本案房產抵押已辦理登記手續,抵押合同生效,故債權人對該抵押房產有優先受償權。

實務要點:劃撥土地使用權之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手續,就應認定該抵押合同有效。盡管“房隨地走,地隨房走”,但房產和地產仍是相互區分的,必須承認土地使用權抵押合同和房屋所有權抵押合同為互不相同的抵押合同。由于《城市房地產管理法》第51條已以扣繳土地使用權出讓金的形式對國家利益給予了充分保障,沒有必要再因土地使用權的取得方式系劃撥取得,對房屋抵押合同的效力特別加設限制。

案例索引:最高人民法院判決“某資產公司與某毛紡集團借款擔保合同糾紛案”,見《劃撥土地使用權之上的房屋抵押合同的效力問題——中國長城資產管理公司濟南辦事處與濟南金冠毛紡集團有限責任公司借款擔保合同糾紛上訴案》(李曉云,最高院民二庭),載《民商事審判指導·民商審判案例分析》(200802/14:184);另載《最高人民法院商事審判裁判規范與案例指導·案例指導》(2010:235);另見《現有法律并未禁止以劃撥方式取得的土地使用權之上的房產的抵押》,載《最高人民法院商事審判指導案例·借款擔保卷(下)》(2011:516)。

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